Переход между краткосрочной и долгосрочной арендой одного и того же объекта недвижимости в Дубае не только возможен, но и может быть разумной стратегией для максимизации арендного дохода в зависимости от рыночных условий и личных предпочтений. Однако есть ключевые моменты и правила, которые владельцы недвижимости должны понять перед тем, как совершить эту перестановку. Вот подробное руководство, которое поможет вам принять обоснованное решение.
Понимание правил аренды в Дубае
В Дубае аренда регулируется Департаментом земельных ресурсов Дубая (DLD) и Управлением по регулированию недвижимости (RERA). Как краткосрочные, так и долгосрочные аренды подлежат конкретным требованиям, которые вы должны соблюдать:
Краткосрочная аренда: Обычно регулируется Департаментом туризма и маркетинга торговли (DTCM). Чтобы легально сдавать свою недвижимость на краткосрочной основе (например, через такие платформы, как Airbnb), вам потребуется лицензия на краткосрочную аренду от DTCM.
Долгосрочная аренда: Эти аренды, как правило, продолжаются год или более, и должны соответствовать правилам RERA. Официальный договор аренды регистрируется через систему Ejari, которая обеспечивает юридическую защиту как для арендодателей, так и для арендаторов.
Важно понимать, что если вы переходите с краткосрочной аренды на долгосрочную, или наоборот, вам может потребоваться соответствовать различным регуляторным нормам и обновить свои контракты соответствующим образом.
Плюсы и минусы краткосрочной и долгосрочной аренды
Прежде чем переходить между краткосрочной и долгосрочной арендой, оцените плюсы и минусы каждой из них, чтобы определить, какая из них соответствует вашим финансовым целям и характеристикам вашей недвижимости.
Краткосрочная аренда (STR)
Плюсы:
Более высокая арендная доходность: Краткосрочная аренда может приносить больший доход, особенно в пиковые туристические сезоны. В популярных районах, таких как Даунтаун Дубай или Дубай Марина, суточная ставка за краткосрочную аренду может быть значительно выше, чем долгосрочная аренда на месяц.
Гибкость: У вас есть возможность использовать собственность между бронированиями или вернуться к долгосрочной аренде, если вы заметите снижение спроса.
Рынок, ориентированный на туризм: Сильная туристическая индустрия Дубая (в 2022 году она приняла 14,36 миллиона посетителей) обеспечивает высокий спрос на краткосрочную аренду, особенно вблизи знаковых мест.
Минусы:
Переменные показатели заполняемости: Доход может колебаться в зависимости от сезона, с более низкими показателями заполняемости в низкий сезон.
Требования к управлению: Краткосрочная аренда требует более активного управления, включая коммуникацию с гостями, уборку и обслуживание. Многие арендодатели выбирают компании по управлению недвижимостью для решения этих вопросов, что может увеличить затраты.
Требования к лицензии: Как упоминалось ранее, лицензия на краткосрочную аренду от DTCM является обязательной, и существуют ежегодные сборы.
Долгосрочная аренда (LTR)
Плюсы:
Стабильный доход: Долгосрочные аренды обеспечивают гарантированный ежемесячный доход на более продолжительный срок, снижая риск простоя. Это особенно выгодно в районах с меньшим туристическим трафиком, но стабильным спросом на жилье.
Меньше управления: Как только арендатор установлен, требуется минимальное повседневное управление. Продление аренды обычно происходит раз в год.
Меньше регуляторных шагов: Долгосрочные аренды требуют меньше формальностей, чем краткосрочная аренда, большая часть бумажной работы оформляется во время подписания контракта Ejari.
Минусы:
Меньшая гибкость: Вы привязаны к соглашению на 12 месяцев или дольше, что означает, что вы не можете легко повысить аренду или изменить свою стратегию, если рынок изменится.
Потенциал для споров с арендаторами: Долгосрочные арендаторы имеют больше прав по законам Дубая, поэтому решение споров или смена арендаторов может быть более сложным.
Переход между краткосрочной и долгосрочной арендой
Чтобы успешно переключаться между краткосрочной и долгосрочной арендой, следуйте этим шагам:
Шаг 1: Оцените рыночный спрос
Перед тем как делать какие-либо изменения, проанализируйте рыночные условия. Рынок недвижимости Дубая может быть динамичным, в некоторые периоды он больше подходит для краткосрочной аренды из-за наплыва туристов (например, Expo 2020). В другие времена, спрос на долгосрочное жилье может быть выше, особенно с увеличением числа экспатов, переезжающих в Дубай для работы.
Совет по данным: По данным Property Finder, в таких районах, как Бизнес Бэй и Дубай Марина, краткосрочная аренда приносит среднюю доходность инвестиций в размере 7-10%, в то время как долгосрочные аренды дают около 5-7%. Используйте эти данные для оценки, какой вариант будет наиболее финансово эффективным для вашей недвижимости.
Шаг 2: Обновите юридические и регуляторные документы
При переходе с краткосрочной аренды на долгосрочную или наоборот, убедитесь, что вы обновили свою юридическую документацию:
Для краткосрочной аренды получите или обновите свою лицензию DTCM.
Для долгосрочных аренду зарегистрируйте договор аренды в системе Ejari.
Каждый тип аренды требует различных условий, поэтому важно иметь профессионально составленные контракты.
Шаг 3: Настройте свою маркетинговую стратегию
Переход на краткосрочную аренду требует другой маркетинг, чем долгосрочная аренда. Для краткосрочных гостей платформы, такие как Airbnb, Booking.com и VRBO, являются вашими основными инструментами. Для долгосрочных арендаторов стоит разместить вашу недвижимость на платформах, таких как Property Finder, Bayut или Dubizzle, чтобы привлечь потенциальных арендаторов.
Шаг 4: Оцените свои затраты
Краткосрочная аренда может приносить более высокую доходность, но она также связана с дополнительными затратами, такими как:
Сборы за обслуживание и уборку: Частые смены арендаторов требуют регулярной уборки и ухода.
Сборы за управление: Если вы нанимаете компанию по управлению недвижимостью, сборы могут составлять от 10 до 20% вашего арендного дохода.
Лицензионные сборы: Обновление лицензии DTCM стоит 300 AED за спальню в год.
Долгосрочные аренды, хотя и более просты, могут включать потенциальные затраты на обслуживание и юридические вопросы, связанные со спорами арендаторов или продлением аренды.
Лучшие практики для перехода между арендами
Учитывайте сезон: Пиковые туристические сезоны Дубая (ноябрь-март) идеальны для краткосрочной аренды. Переход на краткосрочную стратегию перед высоким сезоном может максимизировать вашу выручку.
Используйте управляющего недвижимостью: Управление как краткосрочной, так и долгосрочной арендой может занимать много времени. Нанимая профессионального управляющего недвижимостью, вы обеспечите плавные переходы, соответствие правилам и постоянный уход.
Оборудуйте соответственно: Краткосрочная аренда обычно требует полной меблировки, в то время как долгосрочные арендаторы могут предпочитать немеблированную или частично меблированную недвижимость. При смене стратегий планируйте расстановку мебели соответственно.
Можно ли делать и то, и другое?
Да! Вы можете комбинировать стратегии краткосрочной и долгосрочной аренды для одного и того же объекта, если рынок это позволяет. Например, вы можете сдавать недвижимость в краткосрочную аренду в высокий туристический сезон и резервировать долгосрочных арендаторов в межсезонье. Этот гибридный подход может максимизировать ваш арендный доход и снизить уровень пустующих объектов.
